Fechar a venda de uma fazenda sem calcular o imposto pode transformar um bom negócio em surpresa, e Parajara Moraes Alves Junior, contador especialista em agronegócio, chama atenção para regras específicas do imóvel rural que mudam o resultado da conta. O ganho de capital, diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, é tributado pelo Imposto de Renda com alíquotas progressivas. Até R$ 5 milhões de ganho, a alíquota é de 15%, e as faixas avançam até 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões. Algumas dúvidas se repetem entre os produtores que decidem vender.
Responsabilidade e prazo do recolhimento
Na venda feita por pessoa física, o vendedor é o responsável pelo imposto. O recolhimento deve ocorrer até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. O cálculo é feito no programa de ganhos de capital da Receita Federal e depois é importado para a declaração anual.
Existe uma isenção para quem vende o único imóvel que possui, por valor de até R$ 440 mil, desde que não tenha feito outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores. Conforme explica Parajara Moraes Alves Junior, a regra vale também para o imóvel rural, mas raramente se aplica a propriedades produtivas, cujo valor costuma superar esse limite.
Como o valor da terra nua do ITR entra no cálculo?
Para imóveis rurais adquiridos a partir de 1997, a legislação determina que o custo de aquisição e o valor de venda considerem o Valor da Terra Nua declarado no ITR dos respectivos anos. A declaração do imposto territorial, portanto, deixa de ser obrigação isolada e passa a influenciar diretamente o ganho de capital.
Um VTN subestimado no ano da compra reduz o custo considerado e aumenta o ganho tributável na venda. Por outro lado, declarar um valor baixo no ano da venda, para reduzir o imposto, abre espaço para questionamento quando o preço da escritura for muito superior ao informado ao Fisco.
A situação é mais delicada para quem deixou de entregar a declaração do ITR em algum desses anos. Sem o VTN declarado, o cálculo passa a considerar os valores de compra e venda constantes dos documentos, o que pode alterar significativamente o resultado.
Benfeitorias e lavouras seguem regra própria
Casas, galpões, cercas, pastagens e culturas permanentes não entram no cálculo da mesma forma que a terra. Parajara Moraes Alves Junior relembra que, quando o custo dessas benfeitorias foi deduzido como despesa da atividade rural ao longo dos anos, a parcela do preço correspondente a elas é tributada como receita da atividade rural, e não como ganho de capital.
Por isso, a escritura e o contrato devem discriminar o valor da terra nua e o das benfeitorias. A separação permite aplicar a cada parcela a regra correta e evita que a Receita adote critérios próprios de rateio. Culturas em formação e safras pendentes, quando incluídas no negócio, merecem a mesma discriminação.
Venda parcelada e venda feita pela holding
Na venda a prazo, o imposto é calculado sobre o ganho total, mas recolhido proporcionalmente a cada parcela recebida. A medida preserva o caixa do vendedor, desde que o controle das parcelas seja feito com rigor ao longo dos anos. Parcelas não recebidas por inadimplência do comprador também não geram imposto, o que reforça a importância de registrar cada pagamento.
Quando o imóvel pertence a uma holding, a lógica muda. Na pessoa jurídica, o ganho é tributado por IRPJ e CSLL, cuja soma pode chegar a 34%. A distribuição do lucro ao sócio ainda pode sofrer retenção adicional, conforme as regras vigentes desde 2026. Imóveis integralizados pelo valor histórico tendem a gerar ganho maior na venda. Na visão de Parajara Moraes Alves Junior, simular os cenários antes da assinatura permite negociar preço, forma de pagamento e estrutura da operação com segurança.
